De eigenaar van een woning achterhalen: Kadaster, kosten en wat je ermee mag

Ik ben Jiri, makelaar in Maastricht. Als iemand mij vraagt hoe je erachter komt van wie een huis is, stel ik eerst een vraag terug: wil je het weten, of wil je de eigenaar bereiken? Voor het tweede heb je de naam meestal niet nodig. Voor het eerste is er het Kadaster, en dat is eenvoudiger en goedkoper dan de meeste mensen denken.

Wat het Kadaster is en waarom het openbaar is

Het Kadaster is het register waarin van elk stuk grond en elk gebouw in Nederland staat wie de eigenaar is, hoe groot het perceel is en welke rechten erop rusten. Dat register is openbaar, en met reden: wie een huis koopt, moet kunnen controleren dat de verkoper het ook echt bezit, en wie geld uitleent met een huis als onderpand, moet kunnen zien of er al een hypotheek op zit. Die openbaarheid geldt voor iedereen.

Dat betekent dat jij als particulier de eigenaar van een adres kunt opvragen zonder dat je daar een reden voor hoeft op te geven. Je hoeft geen makelaar of notaris te zijn.

Zo bestel je eigendomsinformatie

Ga naar kadaster.nl en zoek het product dat voor particulieren "eigendomsinformatie" heet. Je vult het adres in, de site zoekt het bijbehorende perceel erbij, je betaalt online en krijgt een pdf per e-mail, meestal binnen enkele minuten. Het kost enkele euro's per adres. Aan het loket is het aanzienlijk duurder, maar dat heb je hiervoor niet nodig.

Een gratis route via een officiële bron bestaat niet. Wat je wel gratis kunt bekijken, is de kadastrale kaart met de perceelgrenzen, handig om te zien of de tuin en de garage bij hetzelfde perceel horen. Een naam op de bel of in een buurt-app is geen bron: dat kan een huurder zijn, of iemand die er al jaren niet meer woont.

Wat erin staat

In het document staat de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie en nummer), de oppervlakte van het perceel en het adres. Daaronder staan de eigenaar of eigenaren, bij een natuurlijk persoon met naam en het adres waar hij volgens het register woont. Verder zie je hoe en wanneer het eigendom is verkregen, bijvoorbeeld door koop in een bepaald jaar, en in veel gevallen de koopsom die destijds in de akte stond. Die oude koopsom zegt weinig over de huidige waarde.

Wat er niet in staat: een telefoonnummer, een e-mailadres of iets over de plannen van de eigenaar. Ook de hypotheek zit er niet standaard bij; dat is een apart product. Je krijgt dus feiten over het eigendom, geen contactgegevens, en zeker geen antwoord op de vraag of iemand wil verkopen.

Als de eigenaar niet degene is die er woont

Soms staat er een bv, een stichting of een woningcorporatie als eigenaar. Dan is het huis verhuurd, en degene die jouw brief uit de bus haalt kan er niets over beslissen. In dat geval heeft het uittreksel echt nut: je schrijft de eigenaar op het adres dat in het register staat, en je kunt in de brief eerlijk zeggen dat je weet dat het pand verhuurd is en dat je er pas wilt wonen als het vrijkomt. Een verhuurder die toch al overweegt zijn bezit af te stoten, hoort graag van een koper die geen beleggersprijs rekent.

Ook een particuliere eigenaar kan ergens anders wonen. Denk aan kinderen die het huis van een overleden ouder nog aanhouden, of aan iemand die tijdelijk in het buitenland werkt. Het adres van de eigenaar in het register is dan het adres waar je brief naartoe moet.

Twee begrippen die je kunt tegenkomen en die geen reden tot paniek zijn. Erfpacht betekent dat de grond van een ander is, vaak de gemeente, en dat je het recht koopt om er te wonen tegen een jaarlijkse canon of een afgekocht bedrag; in sommige steden is dat heel gewoon en het staat in het uittreksel vermeld. Een appartementsrecht betekent dat je een deel van een gebouw koopt met een aandeel in het geheel, en dan is er een vereniging van eigenaren. Die VvE staat met haar bestuur bij de Kamer van Koophandel, maar de ledenlijst is niet openbaar. De eigenaar van één appartement vind je dus nog steeds via het Kadaster, niet via de VvE.

Wat je met die gegevens mag, en wat niet

De gegevens zijn openbaar, maar openbaar betekent niet vogelvrij. De AVG richt zich op het stelselmatig verwerken van persoonsgegevens: lijsten opbouwen, bestanden delen, mensen herhaaldelijk commercieel benaderen. Een particulier die één persoonlijke brief stuurt aan de eigenaar van een huis waar hij zelf wil wonen, doet niets van dat alles. Dat is gewone post, en dat mag.

Wat je niet doet, is namen en adressen van een hele wijk in een spreadsheet zetten en jaar na jaar aanschrijven, of die lijst doorgeven aan iemand anders. En wie laat weten geen post te willen, laat je met rust. Ik ben makelaar en geen jurist, dus wie iets groters van plan is, vraagt het na bij iemand die dat wel is. Voor het gewone geval, één huis en één brief, is dat niet nodig.

Waarom "aan de bewoner(s) van" meestal genoeg is

Nu het eerlijke advies. Voor een eerste brief raad ik aan de naam niet te gebruiken, ook als je hem hebt. Een envelop aan "de bewoner(s) van Kerkstraat 12" komt op precies hetzelfde adres aan als een envelop met de naam erop. Het verschil zit in hoe hij wordt gelezen. Een brief met je volle naam erop, van iemand die je nooit hebt ontmoet, roept bij veel mensen de vraag op hoe die persoon aan die naam komt. Dat is geen goed begin van een gesprek dat over vertrouwen moet gaan.

Woont er een huurder, dan komt de brief ook aan: huurders geven zo'n brief vaak door aan de verhuurder, vooral als er in staat dat je weet dat het huis verhuurd kan zijn. En de eigenaar die er zelf woont, weet dat de brief voor hem is zonder dat je hem hebt opgezocht. In mijn ervaring maakt de naam op de envelop geen verschil voor het antwoord, en de inhoud van de brief alle verschil. Hoe die inhoud eruitziet, staat in de voorbeeldbrief aan een huiseigenaar. Via DoorLetter gaat de eerste brief gratis de deur uit, geprint en bezorgd door PostNL, en elke brief draagt een code waarmee de eigenaar je anoniem kan antwoorden; daarvoor heb je geen naam nodig, alleen het adres.

Wanneer de naam wel nut heeft

Er zijn drie situaties waarin ik het uittreksel wel bestel. De eerste is het gesprek. Als een eigenaar antwoordt en jullie gaan praten, wil je weten dat je met de eigenaar praat en niet met een huurder of een inwonend kind, en of er meerdere eigenaren zijn die het eens moeten worden. Dat kun je ook gewoon vragen, maar het is prettig om het al te weten voordat je aan tafel zit.

De tweede is het verhuurde of lege huis. Een pand dat al maanden donker is, of een adres waar de bewoners steeds wisselen: daar bereik je met "aan de bewoners" niemand die beslist, en dan is de eigenaar in het register de enige ingang. De derde is de voorbereiding op het formele deel. Als jullie het eens zijn, wil je voor de taxateur en de notaris zeker weten welk perceel het precies is en of er erfpacht op zit. Op dat moment zijn die paar euro ruimschoots waard.

Wie hiermee aan de slag wil, begint niet bij het Kadaster maar bij de straat. Hoe je de adressen kiest, wat je schrijft en wat je doet als er maanden niets komt, staat in een huis kopen dat niet te koop staat. En wie zich afvraagt of zo'n brief überhaupt werkt, leest eerst briefje in de bus om een huis te kopen.