Een huis kopen voordat het op Funda staat: vier manieren, van makkelijk naar zeker

Ik ben Jiri, makelaar in Maastricht. De woningen die ik het liefst verkocht, hebben vaak nooit op Funda gestaan. Niet omdat ik ze achterhield, maar omdat de eigenaar al iemand kende, of omdat iemand zich al gemeld had voordat wij aan de foto's toekwamen. Wie vóór Funda wil zijn, heeft daar vier manieren voor, en ze verschillen nogal in tempo en in kans. Ik zet ze hieronder op een rij, van de makkelijkste naar de route waar je zelf het meeste over te zeggen hebt.

Waarom een deel van de huizen nooit op Funda komt

Een eigenaar die wil verkopen, belt meestal eerst een makelaar. Die makelaar heeft op dat moment al een lijstje met mensen die zoeken: eigen aankoopklanten, kennissen, mensen die zich ooit hebben gemeld. Soms is het huis dan binnen een week verkocht zonder dat er een advertentie aan te pas kwam. De verkoper vindt dat prettig, want hij hoeft geen vreemden door zijn slaapkamer te laten lopen, en de makelaar vindt het prettig omdat hij snel klaar is.

Daarnaast wisselen huizen van eigenaar via de buren, de kinderen van de overburen, of een collega die net wist dat jij zocht. Hoeveel het er landelijk zijn, weet niemand, want deze verkopen worden nergens als aanbod geregistreerd. Wat ik wel weet, is dat het in gewilde buurten en in het hogere segment een merkbaar deel is. Juist daar loont het om niet op de advertentie te wachten.

Route 1: inschrijven voor het stille aanbod van makelaars

De snelste route is ook de minst spannende. Je belt of mailt de verkopende makelaars in de buurt waar je wilt wonen, vertelt wat je zoekt, wat je kunt besteden en dat je financiering geregeld is. Vraag of ze je bellen zodra er iets binnenkomt dat past, nog voordat het op Funda gaat. Dat kost je een avond en het levert vaak binnen weken de eerste telefoontjes op.

Ik moet er wel eerlijk over zijn hoe dat lijstje werkt. De verkopende makelaar werkt voor de verkoper, niet voor jou, en zijn eigen aankoopklanten staan bovenaan. Jij staat ergens in het midden, met tientallen anderen die precies hetzelfde hebben gevraagd. Komt er een huis vrij, dan ben je afhankelijk van wat er toevallig binnenkomt, en de prijs wordt niet lager omdat er geen advertentie is. Wat je wint is tijd en rust: geen biedingsstrijd op donderdag om twaalf uur, wel een gewoon gesprek over een eerlijke prijs. Hoe je bij die makelaars in beeld komt en blijft, staat in stille verkoop: zo kom je aan tafel.

Route 2: je eigen netwerk

De tweede route kost niets en wordt vreemd genoeg het minst gebruikt. Vertel iedereen dat je zoekt, en vertel het concreet: niet "we kijken een beetje rond", maar "we zoeken een jarendertigwoning in deze drie straten, met een tuin op het zuiden". Mensen onthouden een concreet verzoek en vergeten een vaag verhaal. De bakker, je collega's, de ouders op het schoolplein, de buren van je ouders: iemand kent altijd iemand die erover denkt om kleiner te gaan wonen.

De kans per gesprek is klein en het tempo is onvoorspelbaar. Je kunt er een jaar niets van horen en dan ineens een telefoontje krijgen van een oom van een vriendin. Maar het is wel de manier waarop veel onderhandse verkopen tot stand komen: de eigenaar kende al iemand, en jij wilt die iemand zijn.

Route 3: nieuwbouw via inschrijving

Nieuwbouw wordt per project verkocht, via de ontwikkelaar en vaak ook via Funda, maar bijna altijd met een inschrijving en bij veel vraag met een loting. Het grote voordeel is dat de prijs vaststaat: er wordt niet overboden, en er staat geen concurrent naast je met een dikkere portemonnee. Je schrijft je in, je wacht af, en als je wordt ingeloot heb je een huis zonder biedingsstrijd.

De nadelen zijn er ook. Bij gewilde projecten zijn er veel meer inschrijvers dan woningen, en je koopt een tekening die pas veel later een huis is. Je woont bovendien waar het project toevallig gebouwd wordt, en dat is zelden de bestaande straat waar je al jaren met een scheef oog naar kijkt. Voor wie flexibel is in plaats en tijd is het een goede route; voor wie één buurt in zijn hoofd heeft, meestal niet.

Route 4: de eigenaren zelf schrijven

De vierde route is de traagste, en het is de enige waar jij het moment bepaalt. Bij de andere drie wacht je tot iemand anders besluit te verkopen: de makelaar belt pas als er iets binnenkomt, je netwerk hoort pas iets als iemand het laat vallen, de ontwikkelaar bouwt waar hij grond heeft. Met een brief kies je zelf de straat, zelf het huis, en zelf de dag waarop je begint. Er zit niemand tussen jou en de eigenaar.

Hoe het werkt is simpel. Je kiest tien tot dertig adressen die bij je passen, schrijft wie je bent en waarom juist dit huis, en vraagt om niets meer dan een gesprek als het ooit zover is. Geen bedrag en geen termijn, want een eerste brief vraagt om een gesprek, niet om een prijs. Een eigenaar die een bedrag leest, denkt aan een opkoper, en die brieven liggen in veel straten al in de kachel. Een complete versie staat in de voorbeeldbrief aan een huiseigenaar.

Over de kans moet ik ook hier eerlijk zijn. Reken op één serieuze reactie per tien tot dertig brieven, en reken erop dat die reactie soms pas na een half jaar komt, als het gesprek over verhuizen bij die mensen eindelijk begint. Dat is waarom ik DoorLetter heb gemaakt: elke brief draagt een code waarmee de eigenaar je anoniem kan antwoorden, ook als jouw brief al een jaar op de schoorsteen ligt. De eerste brief is gratis, geprint en bezorgd door PostNL. De volledige aanpak, inclusief wat je doet als er wél een gesprek komt, staat in een huis kopen dat niet te koop staat.

Wat de vier routes gemeen hebben

Bij alle vier is er geen biedingsstrijd en bepaal jij samen met de eigenaar het tempo. Dat betekent niet dat het goedkoper wordt. Een eigenaar die zonder Funda verkoopt, wil nog steeds een eerlijke prijs, en die ligt in de buurt van de marktwaarde. Wat je bespaart is het overbieden van een openbare strijd, en de maanden van verliezen die daaraan voorafgaan.

De juridische kant is bij alle routes hetzelfde. Als particuliere koper ben je pas gebonden zodra er een schriftelijke koopovereenkomst door jullie beiden is ondertekend, en daarna heb je nog drie dagen bedenktijd. Een gesprek, een brief of een mondelinge afspraak bindt je nergens aan, en de eigenaar ook niet. Komt er een verkopend makelaar bij, weet dan dat hij voor de verkoper werkt en elk bod aan zijn klant moet voorleggen, ook het jouwe, ook zonder aankoopmakelaar.

Hoe ik het zou combineren

Wie serieus vóór Funda wil zijn, doet alle vier tegelijk, want ze kosten elkaar niets. De inschrijving bij makelaars is een avond werk en loopt daarna vanzelf, je netwerk informeren is een week gesprekken en daarna af en toe een herinnering, en nieuwbouw is een inschrijving die je wel of niet doet, afhankelijk van of je kunt wachten. De brieven zijn het enige deel dat je actief in gang zet, en daarom het deel dat je het meest in eigen hand hebt.

Over de vraag of makelaars woningen achterhouden: ik begrijp waarom die bij Radar en Kassa langskomt. Maar een eigenaar die geen bezichtigingscircus wil, mag dat zelf beslissen, en zijn makelaar voert dat uit. Het antwoord is niet boos worden op de makelaar, maar zorgen dat jij degene bent die al in beeld was voordat het huis bij hem op het bureau lag. Dat is precies wat de vier routes hierboven doen.