Hoeveel overbieden in 2026? De openbare cijfers, per provincie, en hoe je het vermijdt

Ik ben Jiri, makelaar in Maastricht. Bij bijna elke bezichtiging krijg ik dezelfde vraag: hoeveel moet ik erboven gaan zitten? Ik geef daar nooit een percentage op, en hieronder leg ik uit waarom. Maar de cijfers die wél openbaar zijn, zet ik hier op een rij, met de bron en het kwartaal erbij, zodat je weet waar ze vandaan komen en hoe oud ze zijn.

De cijfers van nu

De NVM, de grootste vereniging van makelaars, publiceert elk kwartaal hoeveel bestaande woningen hun leden boven de vraagprijs verkochten. In het tweede kwartaal van 2026 was dat 71 procent. In het eerste kwartaal was het 67 procent, en in het laatste kwartaal van 2025 was het 72 procent. Twee van de drie verkochte huizen gaan dus nog altijd voor meer dan de vraagprijs weg.

Hoeveel meer, verschilt per bron. De NVM kwam in het eerste kwartaal van 2026 uit op gemiddeld 3,7 procent boven de vraagprijs, eind 2025 op ongeveer 4,7 procent. Huispedia, een woningdatabank die het op een eigen manier uitrekent, kwam voor het tweede kwartaal van 2026 op 4,8 procent, bij 70,5 procent van de verkopen. De bronnen liggen dicht bij elkaar maar zijn niet gelijk; wie je ook een cijfer noemt, vraag welke bron en welk kwartaal.

De eerste twee regels staan er met een reden. Begin 2022 ging vier op de vijf huizen boven de vraagprijs weg; een jaar later, na de snelle stijging van de hypotheekrente, was dat minder dan een op de drie. Overbieden is geen natuurwet. Het is wat er gebeurt als er meer kopers dan huizen zijn, en die verhouding kan binnen een jaar draaien. Sinds 2024 is ze weer de kant van de verkoper op gedraaid.

Wat er in het tweede kwartaal van 2026 wel veranderde: er kwamen meer huizen te koop dan ooit sinds de NVM in 1995 begon te meten, 56.700 in drie maanden, en de NVM spreekt van meer ruimte om te onderhandelen. Huispedia zag 13,5 procent van de te koop gezette woningen later met een lagere vraagprijs terugkomen, het hoogste aandeel sinds eind 2023. De markt is niet omgeslagen, maar hij is ook niet meer overal even heet.

Per provincie en per stad

Per provincie lopen de verschillen ver uiteen. Volgens Huispedia werd in het tweede kwartaal van 2026 het meest overboden in de provincie Utrecht (gemiddeld 7,7 procent) en in Groningen (7,6 procent), het minst in Zeeland (2,1 procent). Binnen een provincie gaat het nog verder uiteen: in de stad Utrecht kwam het gemiddelde op 13,6 procent, het hoogste van de grote steden.

Een percentage zegt pas iets als je het omrekent naar euro's, en dat hangt af van wat een huis in jouw provincie kost. Hieronder staat de gemiddelde verkoopprijs per provincie volgens het CBS, met wat één en vijf procent daarvan is. Op een gemiddeld huis in Utrecht is vijf procent overbieden een ander bedrag dan in Limburg.

Voor je eigen gemeente staat de gemiddelde verkoopprijs per jaar sinds 1995 op huizenprijzen per gemeente. Een overzicht van overbieden in elke gemeente of buurt publiceert geen enkele officiële bron. De NVM maakt elk kwartaal wel marktoverzichten per regio en voor de grote steden, en veel makelaars zetten die van hun regio online; vraag er gerust naar bij de verkopend makelaar.

Waarom het ene huis tien procent opbrengt en het andere niets

Een gemiddelde van vier of vijf procent bestaat uit huizen die ver boven de vraagprijs gingen en huizen die eronder gingen. Drie dingen bepalen grotendeels waar een huis terechtkomt.

Het type. Eind 2025 ging volgens de NVM meer dan 80 procent van de tussenwoningen boven de vraagprijs weg, bij vrijstaande huizen minder dan de helft. De gezinswoning in een rijtje is het huis waar de meeste kopers tegelijk op mikken.

De prijsklasse. In het tweede kwartaal van 2026 lag de grootste concurrentie volgens de NVM tussen 350.000 en 500.000 euro: daar ging meer dan driekwart van de verkopen boven de vraagprijs weg. Daarboven wordt de groep kopers die het kan betalen kleiner.

De vraagprijs zelf. Een vraagprijs is een keuze van de verkoper en zijn makelaar, geen taxatie. Een huis dat laag in de markt wordt gezet, trekt meer kijkers en meer biedingen; Huispedia zag zulke huizen in het tweede kwartaal gemiddeld 5,6 procent boven de vraagprijs weggaan, tegen 3,6 procent bij een realistische vraagprijs. Een hoog percentage betekent dan niet dat het huis duur werd verkocht, maar dat het goedkoop werd aangeboden. Andersom gingen huizen waarvan de vraagprijs al eens was verlaagd veel minder vaak boven de vraagprijs weg.

Hoeveel bied jij?

Mijn antwoord als makelaar: kijk niet naar het percentage, maar naar wat vergelijkbare huizen in dezelfde straat of buurt het afgelopen jaar hebben opgebracht. Een tussenwoning van dezelfde grootte, uit dezelfde tijd, in vergelijkbare staat, is een beter anker dan elk landelijk gemiddelde. De verkoopprijzen van individuele huizen staan in het Kadaster (koopsominformatie, voor een paar euro per adres), en een taxateur of aankoopmakelaar kan ze voor je op een rij zetten.

Leg daarnaast vast wat je maximaal kunt en wilt betalen voordat je gaat bieden, niet erna. Bieden gebeurt vaak met een deadline en een paar andere kopers in de wachtkamer, en dat is precies het moment waarop mensen hun eigen grens oprekken. Wat je het huis echt waard vindt, weet je het best op de dag dat je er rustig over nadenkt.

En vergeet niet dat prijs niet het enige is waarop je kunt winnen. Een verkoper die een nieuw huis moet afwachten, is soms meer geholpen met een flexibele opleverdatum dan met vijfduizend euro. Vraag de verkopend makelaar gerust wat de verkoper belangrijk vindt; dat mag hij je vertellen.

Overbieden en je hypotheek

Je kunt in Nederland in de regel maximaal 100 procent van de marktwaarde van een huis lenen. Die marktwaarde bepaalt de taxateur, niet de koopsom. Bied je meer dan het huis volgens de taxatie waard is, dan betaal je het verschil zelf, bovenop de kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies), die je ook al uit eigen geld betaalt.

Een voorbeeld met ronde getallen: je biedt 470.000 euro op een huis dat wordt getaxeerd op 450.000 euro. Je kunt dan hooguit 450.000 euro lenen. De 20.000 euro erboven en de kosten koper moeten van je spaarrekening komen. Weet dus vóór je biedt hoeveel eigen geld je hebt, en laat je hypotheekadviseur meerekenen.

Bied je zonder voorbehoud van financiering, dan zit je vast aan de koop, ook als de bank minder wil lenen dan je dacht. Lukt de koop dan niet, dan staat in de gangbare koopovereenkomst een boete van tien procent van de koopsom. Laat dat voorbehoud alleen vallen als je financiering zeker is, en nooit omdat de makelaar zegt dat het anders niet lukt.

Overbieden vermijden: kopen voordat de strijd begint

Elk cijfer hierboven gaat over huizen die op Funda stonden, met een vraagprijs, een bezichtigingsrooster en een biedingsronde. Een biedingsstrijd ontstaat omdat tien kopers tegelijk hetzelfde huis zien. Wie het huis koopt voordat die tien kopers het zien, heeft die strijd niet.

Dat kan op twee manieren. Via de stille verkoop van makelaars, waar een huis eerst in het eigen netwerk wordt aangeboden; hoe je daar in komt, staat in stille verkoop. En door de eigenaar van het huis dat je wilt zelf te schrijven, voordat hij ook maar aan een makelaar denkt. Een eigenaar die op zo'n brief reageert, wil nog steeds een eerlijke prijs, en die gun je hem: je laat het huis taxeren en je praat over de waarde, niet over wat tien anderen misschien zouden bieden. Hoe zo'n brief eruitziet, staat in de voorbeeldbrief aan een huiseigenaar, en het hele traject in een huis kopen dat niet te koop staat.

Ik werk de cijfers in deze gids elk kwartaal bij, zodra de NVM en Huispedia hun nieuwe kwartaal publiceren. De gemiddelde verkoopprijzen per provincie in de tabel ververst de pagina zelf, elke dag, rechtstreeks bij het CBS.