Stille verkoop: wat het is en hoe je als koper toch aan tafel komt

Ik ben Jiri, makelaar in Maastricht. Van de woningen die ik verkoop, komt een deel nooit op Funda. Niet omdat ik ze achterhoud, maar omdat de verkoper daar niet op zit te wachten en er al genoeg mensen zijn die ik kan bellen. Dat heet stille verkoop, en ik begrijp goed dat het van buitenaf voelt als een gesloten deur. Hieronder leg ik uit hoe die deur werkt, en hoe je er zonder aankoopmakelaar doorheen komt.

Wat stille verkoop precies is

Bij een stille verkoop geeft een eigenaar zijn woning in verkoop bij een makelaar, maar zonder advertentie. Geen foto's op Funda, geen bord in de tuin, geen open huis. De makelaar benadert alleen mensen uit zijn eigen omgeving: kopers die zich hebben ingeschreven, aankoopmakelaars met wie hij vaker werkt, en soms de buren. Is er een koper gevonden, dan volgt de gewone route met koopovereenkomst en notaris. Juridisch is er geen verschil met een openbare verkoop; het verschil zit alleen in wie ervan wist.

Je hoort er ook andere namen voor: stil aanbod, off-market, "onder de radar". Het betekent allemaal hetzelfde. En het is iets anders dan verkopen zonder makelaar, want er zit juist wel een makelaar tussen, alleen een die zijn werk niet in het openbaar doet.

Waarom een verkoper daarvoor kiest

De meeste verkopers die mij om een stille verkoop vragen, willen vooral rust. Ze zien op tegen twintig bezichtigingen in één week, tegen foto's van hun slaapkamer op internet, en tegen de buurt die ineens weet dat er iets aan de hand is. Dat speelt sterker bij een scheiding, een overlijden of een vertrek naar het buitenland dat nog niet rond is.

Snelheid is de tweede reden. Een huis dat op Funda komt, moet eerst klaar zijn: opgeruimd, gefotografeerd, gemeten. Een stille verkoop kan in een week geregeld zijn, met een koper die ik al ken en van wie ik weet dat de financiering klopt.

En soms wil een eigenaar gewoon peilen. Hij twijfelt nog, wil weten wat het huis oplevert en bij wie, en wil pas beslissen als er een concreet voorstel ligt. Op Funda kan dat niet zonder dat de hele stad meekijkt; stil wel.

Zo werkt het netwerk, gezien vanaf mijn bureau

Als ik een opdracht krijg, pak ik eerst mijn eigen lijst. Daar staan de mensen op die bij een vorige verkoop net niet de hoogste waren en die ik toen beloofde te bellen. Er staan kopers op die mij een mail hebben gestuurd met wat ze zoeken en wat ze kunnen betalen. En er staan collega's op, aankoopmakelaars van wie ik weet dat ze een klant hebben voor precies dit type huis. Een paar telefoontjes, een paar bezichtigingen op een rustige middag, en vaak is het klaar.

Dat klinkt als vriendjespolitiek, en ik begrijp waarom er zo over geschreven wordt. Maar vanuit de verkoper is het gewoon verstandig: een bekende koper met een kloppend verhaal is minder risico dan een onbekende met het hoogste bod. Mijn plicht ligt bij de verkoper, en elk bod dat ik ontvang moet ik aan hem voorleggen. Wie er in mijn telefoon staat, bepaalt dus niet wie het huis krijgt, maar wel wie ervan hoort.

Dat laatste is het hele punt. Je hoeft niet mijn klant te zijn om in die telefoon te staan.

Zo schrijf je je in bij makelaars, zonder aankoopmakelaar

Kijk welke makelaars in jouw buurt de borden hebben, en welke de laatste jaren de huizen verkochten die jij mooi vindt. Dat zijn er meestal drie tot vijf. Die benader je allemaal, want je weet nooit bij wie de volgende opdracht binnenkomt.

Mail kort, en bel een week later even na. In de mail zet je wie je bent en met wie je koopt, in welke straten of buurten je zoekt, wat voor huis (bijvoorbeeld een tussenwoning met drie slaapkamers en een tuin), en wat je maximaal kunt besteden. Schrijf erbij dat je al een gesprek met een hypotheekadviseur hebt gehad en tot welk bedrag, dat je op korte termijn kunt bezichtigen, ook op doordeweekse dagen, en dat je snel beslist. Vraag letterlijk of ze je willen opnemen in hun lijst voor woningen die nog niet op Funda staan. Meer hoeft er niet in; een makelaar leest dit soort mails tussen twee afspraken door.

Herhaal het elke paar maanden met een korte update, want een lijst vervuilt snel en wie zich het laatst heeft gemeld, staat bovenaan. En als er dan een telefoontje komt, reageer dezelfde dag. Een stille verkoop wacht niet tot het weekend.

Ik ga niet beloven dat elke makelaar je even serieus neemt als de aankoopmakelaar met wie hij al tien jaar koffie drinkt. Dat is de eerlijke waarheid. Maar een koper die zijn financiering rond heeft en meteen kan komen, is voor mij net zo waardevol, en de meeste collega's denken er zo over.

Wat je betaalt bij een stille verkoop

Bij een openbare verkoop ontstaat de prijs in een biedingsstrijd: iedereen biedt blind, en de verkoper pakt het hoogste. Bij een stille verkoop zit je meestal met één of twee partijen aan tafel, en de prijs ligt dan rond wat het huis waard is. De verkoper weet dat hij op Funda misschien iets meer had gekregen; dat ruilt hij in voor zekerheid, rust en een snelle levering.

Voor jou betekent dat: geen overbieden, en geen bieden zonder voorbehouden om op te vallen. Je kunt gewoon een bod doen onder voorbehoud van financiering en, als je dat wilt, een bouwkundige keuring. Laat het huis taxeren voordat je definitief tekent; dat heb je voor je hypotheek toch nodig, en het beschermt je tegen een vraagprijs die te hoog is ingezet. En onthoud dat je als particuliere koper pas gebonden bent als de schriftelijke koopovereenkomst door jullie beiden getekend is, met daarna nog drie dagen bedenktijd. Alles daarvoor is een gesprek.

De stap vóór de stille verkoop

Stille verkoop begint op het moment dat een eigenaar een makelaar belt. Maar daarvoor ligt een periode van maanden, soms jaren, waarin diezelfde eigenaar erover nadenkt en met niemand praat. Dat is het moment waarop jij als koper nog niet in de rij staat, en zelfs niet in mijn telefoon.

Daarom zeg ik tegen iedereen die zich bij mij inschrijft: schrijf ook de eigenaren zelf. Kies de straten waar je wilt wonen en stuur een persoonlijke brief, zonder bod, zonder druk. Hoe je dat aanpakt, staat in de gids over een huis kopen dat niet te koop staat, en een complete tekst vind je in de voorbeeldbrief aan een huiseigenaar. Een eigenaar die zo'n brief in de la heeft liggen, belt jou vaak eerder dan dat hij een makelaar belt. En dan is er geen stille verkoop meer nodig, want jij bent het netwerk.

Ik heb DoorLetter gemaakt om dat makkelijker te maken: je schrijft de brief, wij printen en bezorgen hem, en de eigenaar kan met de code in de brief anoniem antwoorden, ook maanden later. De eerste brief is gratis, geprint en bezorgd door PostNL, zodat je het kunt uitproberen voordat je er geld aan uitgeeft.

Wat ik je eerlijk moet zeggen

Stil aanbod is geen geheime schatkamer vol koopjes. Het zijn gewone huizen, voor gewone prijzen, met als enig voordeel dat er minder mensen van weten. Of je daarbij komt, hangt af van hoe goed makelaars jou kennen en hoe snel je kunt reageren, en niet van een abonnement of een app.

Een aankoopmakelaar kan die toegang voor je regelen en daar is niets mis mee, zeker als je van buiten de regio komt. Maar het is geen voorwaarde. Hoe je de rest van het koopproces zelf doet, en wat je beter los inkoopt, lees je in de gids over een huis kopen zonder aankoopmakelaar.