Huis kopen zonder aankoopmakelaar: wat je zelf doet en hoe je toch vóór Funda komt

Ik ben Jiri, makelaar in Maastricht. Het is een beetje vreemd dat uitgerekend ik opschrijf hoe je een huis koopt zonder aankoopmakelaar, maar ik zie aan de verkoopkant elke week wat die makelaar wel en niet toevoegt. Het eerlijke antwoord is: minder dan je denkt bij het onderhandelen, en meer dan je denkt bij het vinden. Dat tweede kun je oplossen zonder iemand in te huren.

Wat een aankoopmakelaar doet, en wat je daarvan zelf kunt

Een aankoopmakelaar zoekt woningen voor je, plant bezichtigingen, maakt een inschatting van de waarde, voert de onderhandeling, controleert de koopovereenkomst en loopt mee tot de notaris. Daarvoor betaal je een vast bedrag of een percentage van de koopsom; bij een gemiddelde woning komt dat al snel op enkele duizenden euro's.

Het zoeken op Funda kun je zelf, met een zoekopdracht die je dagelijks mailt. Bezichtigen kun je zelf; een makelaar ziet een scheve vloer of een vochtplek niet beter dan jij, en voor wat achter het stucwerk zit, huurt hij ook een bouwkundige in. De waarde inschatten is lastiger, maar niet onmogelijk: bij het Kadaster koop je de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de straat, en voor je hypotheek laat je toch een taxatie doen. Blijft over: de onderhandeling, de stukken en de toegang tot huizen die nog niet op Funda staan. Daar ga ik hieronder op in.

Wat je beter los inkoopt

Dat je geen aankoopmakelaar neemt, betekent niet dat je alles alleen doet. Een paar onderdelen kun je beter inkopen bij iemand die er echt voor is opgeleid, en los kosten die samen een fractie van een courtage.

Een bouwkundige keuring laat je doen bij elk huis van voor pakweg 1990, en bij een nieuwer huis als je twijfelt. Je krijgt een rapport met de gebreken en een schatting van de herstelkosten, en dat rapport is tegelijk je sterkste argument in de onderhandeling. Een taxatie door een onafhankelijke taxateur heb je nodig voor je hypotheek en beschermt je tegen te veel betalen. Een hypotheekadviseur regel je vóór je gaat bezichtigen, zodat je weet tot welk bedrag je kunt gaan en met welk verhaal je bij de verkopend makelaar komt. En de koopovereenkomst laat je nakijken door een notaris of een jurist voordat je tekent; dat kost een uurtje werk van hun kant.

Veel makelaars bieden daarnaast een deelopdracht aan: alleen de onderhandeling, of alleen de controle van de stukken, tegen een vast tarief. Als je de rest zelf wilt doen maar één onderdeel niet aandurft, is dat een nette middenweg. Vraag er gewoon naar; niet elke makelaar zet het op zijn website.

Zo kom je aan bezichtigingen zonder iemand die voor je belt

Hier zit een misverstand dat ik vaak hoor: dat je zonder aankoopmakelaar geen bezichtiging krijgt. De verkopend makelaar werkt voor de verkoper, en zijn opdracht is het huis zo goed mogelijk te verkopen. Elk bod dat binnenkomt, moet hij aan de verkoper voorleggen, van wie het ook komt. Een serieuze koper weigeren is dus niet in zijn belang.

Wat wél telt, is hoe je je meldt. Bel dezelfde dag dat het huis online komt, zeg dat je hypotheekgesprek achter de rug is en tot welk bedrag, en dat je deze week nog kunt komen, ook overdag. Dat is precies de informatie die een aankoopmakelaar anders namens jou zou geven, en het is voor mij als verkopend makelaar het verschil tussen een naam op een lijst en iemand die ik inplan. Als je in de kijkweek niet aan de beurt komt, vraag dan of je op de reservelijst mag; er valt vaker iemand af dan je denkt.

Zo kom je bij huizen die nog niet op Funda staan

Dit is het argument waarmee aankoopmakelaars zichzelf verkopen: toegang tot stil aanbod. Het klopt dat een deel van de woningen nooit online komt. Maar die toegang is geen lidmaatschap; het is een telefoonboek, en jij kunt er zelf in.

De eerste route is je inschrijven bij de verkoopmakelaars in jouw buurt. Hoe je dat doet en wat je in die mail zet, staat in de gids over stille verkoop. Het kost je een avond en daarna af en toe een belletje.

De tweede route gaat nog een stap verder terug: de eigenaar zelf, voordat die een makelaar inschakelt. Kies de straten waar je wilt wonen, en schrijf de bewoners een persoonlijke brief waarin je vertelt wie je bent en waarom juist daar. Je vraagt niets, je biedt niets, je laat alleen weten dat je er bent als het ooit zover is. Hoe dat werkt en wat het oplevert, lees je in de gids over een huis kopen dat niet te koop staat. Als je liever een hele straat tegelijk aanschrijft, is er een voorbeeldbrief voor een straat.

Ik heb DoorLetter hiervoor gemaakt, omdat ik als verkopend makelaar te vaak hoorde dat zo'n briefje er was geweest en toen kwijt was. Via DoorLetter wordt je brief geprint en bezorgd, en met de code erin kan de eigenaar jou anoniem antwoorden, ook over een jaar. De eerste brief is gratis, geprint en bezorgd door PostNL. Dit is het deel van het werk van een aankoopmakelaar dat jij beter kunt dan hij, omdat jouw verhaal echt is en het zijne een standaardbrief.

Zo onderhandel je zonder jezelf vast te zetten

Eerst het juridische kader, want dat haalt veel spanning weg. Als particuliere koper ben je in Nederland pas gebonden als er een schriftelijke koopovereenkomst is die door jou en de verkoper is getekend. Daarna heb je nog drie dagen bedenktijd waarin je zonder reden mag afzien. Een mondeling bod, een mail, een telefoontje: het is allemaal nog geen koop. Dat is geen vrijbrief om te gaan spelen, want een makelaar onthoudt wie zijn woord niet houdt, maar het betekent wel dat je nooit per ongeluk een huis koopt.

Bepaal voordat je biedt wat je maximaal wilt betalen, en schrijf het op. Doe je bod per mail, zodat er geen misverstand ontstaat over het bedrag, en zet er je voorbehouden bij: financiering tot een genoemde datum, en als je dat wilt een bouwkundige keuring. Zet er ook een geldigheidstermijn op, bijvoorbeeld tot vrijdag twaalf uur. Daarmee geef je het ritme aan in plaats van erop te wachten.

Als de verkopend makelaar zegt dat er meerdere partijen zijn, dan is dat informatie, geen bewijs. Je mag vragen hoeveel het er zijn en of er een uiterste datum is, en je mag ook rustig zeggen dat je bod blijft staan zoals het is. Bied niet zonder voorbehoud van financiering om op te vallen; als de bank afhaakt, ben jij degene die een boete betaalt. Een verkoper kiest trouwens niet altijd voor het hoogste bedrag. Zekerheid, een passende opleverdatum en een koper die het huis echt wil, wegen mee, en een korte persoonlijke brief bij je bod kan dat verschil zichtbaar maken.

Wanneer een aankoopmakelaar wél verstandig is

Ik zou liegen als ik zei dat het nooit nodig is. Koop je van buiten de regio en ken je de buurten niet, dan betaal je een aankoopmakelaar voor zijn kennis van wat een straat waard is en waar het water bij regen blijft staan. Heb je een baan die geen bezichtiging om elf uur op dinsdag toelaat, dan koop je tijd. En als je bij de gedachte aan onderhandelen al slecht slaapt, is een deelopdracht voor alleen dat stuk goed besteed geld.

Er zijn ook markten waar vrijwel alles stil gaat, en waar de verkoopmakelaars alleen hun vaste collega's bellen. Daar kan een goed ingevoerde aankoopmakelaar de enige deur zijn. Maar ook dan geldt wat ik hiervoor schreef: een brief van jou aan een eigenaar kost bijna niets, en als die werkt, heb je het huis gekocht voordat er een makelaar aan te pas kwam.